來源：獨角金融
8月17和18日，兩天有5只公募REITs在證監會官網掛出「准予註冊」批覆。對一家基金公司而言，拿到這張批文，就像拿到了新產品的「出生證」。2026年以來，已經有20只公募REITs獲批（不含擴募）。
當「出生證」開始密集發放，傳遞出的信號遠不止於發行提速：高速公路、供熱管網、酒店、購物中心、保租房、產業園……越來越多的存量不動產，正在被裝進證券化的「貨架」，走向資本市場。
一邊是審批端的「踩油門」，一邊是二級市場的持續探底。就在8月18日3只產品集中亮相當天，中證公募REITs全收益指數盤中下探925.23點，刷新年內低點。供給擴容、估值承壓同時出現，一幅中國公募REITs市場五年發展史上，耐人尋味的畫面拉開帷幕。
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五單齊發，每一單都是「第一」
所謂「註冊批覆」，則是這類產品上市前的最後一道監管關卡。一隻公募REITs從項目申報、交易所審核，到證監會准予註冊，走完全流程纔算領到「準生證」，隨後才能啓動詢價、發行、上市。
因此，證監會的批覆，歷來被視為觀察這一市場供給節奏的「溫度計」，批文掛得越多，意味着短期內將要發行上市的新產品越多。截至8月30日，今年20只公募REITs獲批，其中新上市產品10只，合計發行規模353億元。
圖源：罐頭圖庫
翻看8月17日和18日公募REITs批覆清單，分別為華泰紫金華住安住商業REIT、博時山東鐵投路橋REIT率先亮相，平安西安高科產業園REIT、山證晉中公投瑞陽供熱REIT、國泰海通中國建築租賃住房REIT隨即跟進。
8月17日獲批的華泰紫金華住安住商業REIT，是深交所首單酒店型商業不動產REITs，也是國內首單由民營酒店集團主導的酒店公募REITs。
該基金由華泰證券（上海）資管管理，合同期限32年，預計募集規模12.39億元；原始權益人為華住集團牽頭設立的酒店和公寓投資平台上海安住此間，底層資產是廣州天河體育中心美居酒店與全季酒店、上海江橋萬達桔子水晶酒店三家門店，均為核心城市商圈與交通樞紐。
博時山東鐵投路橋REIT，是全國首單跨黃河路橋公募REITs。該基金由博時基金管理，合同期限18年，發行規模約11.89億元，原始權益人為山東鐵投集團等三方，底層資產為連接濟南與德州的濟南長清黃河公路大橋。這座大橋是S105濟南至聊城公路跨越黃河的關鍵構造物，於2025年12月申報至上交所，從受理到獲批，歷時約8個月。
平安西安高科產業園REIT，是陝西省首單產業園公募REITs，由平安基金管理，合同期限為40年，擬募集規模12.95億元，底層資產為西安高新區軟件新城軟件研發基地二期項目，估值12.93億元。
截至6月末，西安高新區軟件新城軟件研發基地二期整體出租率達88.33%，入駐企業以軟件研發、信息技術服務類為主，匯聚了阿里巴巴絲路總部、螞蟻科技、科大訊飛等一批行業龍頭。值得注意的是，該項目在問詢階段曾主動將估值下調4.93%。
山證晉中公投瑞陽供熱REIT，填補了山西省公募REITs的空白。該基金由山證（上海）資管管理，合同期限22年，底層資產為晉中市榆次區市政供熱管網，覆蓋供熱面積1217.28萬平方米14.53萬用戶，居民佔比超九成。運營方瑞陽供熱在區域市佔率達77.65%，2023年以來營收穩定在2.5億元左右。
國泰海通中國建築租賃住房REIT，則是中建集團體系內首單租賃住房REIT，也是全市場第十單保租房REIT。該基金由國泰海通資管管理，合同期限長達62年，項目估值13.14億元。2026年度、2027年度淨現金流分派率預測為4.04%、4.05%；首發資產為中建．幸孚+公寓（上海松江店），提供保租房房源2432套，是松江區規模最大的保租房項目，自2021年運營至今已跨越培育期。截至2025年末，中建集團持有租賃住房項目36個。
這五單放回即將走過8個月的2026年，能夠看到REITs的擴容節奏。3月，東方紅隧道股份高速公路REIT、中航北京昌保租賃住房REIT打頭陣；4月，易方達廣西北投高速REIT、中航中核能新能源REIT相繼獲批，當月24日中金唯品會、匯添富上海地產、國泰海通砂之船、中信建投首農食品四單商業不動產REITs集中拿下批文；6月華夏保利商業REIT、華安錦江商業REIT、華安陸家嘴商業REIT等商業類產品再度成批落地。8月的「五連發」，延續了月度批覆密度逐級抬升的軌跡。
審批提速的背景是，2025年12月，證監會發布63號文《關於推動不動產投資信託基金（REITs）市場高質量發展有關工作的通知》及21號公告，正式啓動商業不動產REITs試點，將寫字樓、購物中心、酒店等納入發行範圍，並大幅簡化審核流程，底層資產池從傳統基礎設施全面外擴。
值得關注的看點，一是首批4只REITs指數基金已於6月獲批並於7月成立，為市場引入約12億元增量資金，有望改善流動性並推動資源向優質龍頭集中；二是擴募機制持續優化，申報間隔由1年縮短至6個月，博時蛇口產園REIT有望成為首單完成兩次擴募的產品，首發+擴募雙輪驅動格局逐漸形成。
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公募REITs總計94只，
收益分化明顯
截至8月末，全市場已上市公募REITs達94只，總規模約2264億元。從2021年6月首批314億元啓航至今，公募REITs市場五年間實現了從探索試點到常態化發行的跨越。
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審批端為何如此高效、機構端為何逆勢搶跑？
批文密集落地，並非偶然。對中國經濟而言，高速公路、產業園、管網、租賃住房等基礎設施大多已過了大建設周期，進入運營為主的存量時代。REITs恰恰是存量時代的鑰匙，原始權益人把成熟資產賣給公衆投資者，一次性收回資金，再去投新的項目，存量變成了新的資本，形成投資、運營、退出、再投資的循環。
平安基金表示，當前我國公募REITs市場已邁入常態化申報、高質量發展新階段，在盤活存量資產、打通投孖展閉環、培育新質生產力方面的作用日益凸顯。
此外，當前經營權類REITs約5.4%的平均IRR，顯著高於十年期國債收益率。對管理人而言，REITs產品已經從試點任務演變為固收+和養老理財體系中的收益增強工具。
公募REITs的收益由兩部分構成：底層資產的派息現金流，以及二級市場的資本利得。
派息來自制度設計。監管要求REITs將每年不低於90%的可供分配金額以現金形式分配給投資者，遠高於普通上市公司的派息意願。2026年這一高比例派息特徵被發揮到極致。截至目前，全市場已上市REITs接近九成年內已實施派息，累計派息82億元。
圖為
已上市公募REITs派息比例排名前十的產品
從2026年公募REIT產品收益率看，中金山高集團高速公路、招商基金公路高速公路、華夏中國交建高速排名前三，今年的收益率分別為15.37%、13.49%、13.34%。
上市至今公募REITs收益率排名前十的公募REIT產品，分別為華夏首創奧特萊斯REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT、嘉實物美消費REIT、嘉實中國電建清潔能源REIT、華夏金茂消費REIT、國泰海通濟南能源供熱REIT、華夏華潤消費REIT、易方達華威農貿市場REIT、紅土創新深圳安居REIT，產品收益率位於47.21%-77.12%之間。
數據來源：
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相比之下，產業園、倉儲物流板塊年內普遍承壓，部分產品跌幅超40%。這一分化印證了當前REITs市場結構性行情的特徵，資金更青睞現金流確定性強的保租房等抗周期資產，而對基本面存疑的產業園、倉儲物流資產則保持謹慎。
數據來源：
wind
當然，機遇與挑戰並存。2026年以來中證REITs全收益指數下跌5.4%，最新收盤價955.33點，近一年下跌11.25%，二級市場承壓明顯，部分新產品甚至出現「破發」。
2026年以來出現上市首日破發的新產品主要有：中航中核匯能新能源REIT，2026年7月28日上市，首日下跌5.83%，為年內第二隻首日破發的REIT；華泰三峽新能源REIT，2026年8月7日上市，盤中一度下跌近3%破發，但尾盤翻紅收漲0.06%。另外還有跌破發行價的存量/次新產品，如匯添富上海地產商業REIT、中信建投首農商業REIT等。
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資產端分化明顯，
下一站是什麼？
據中證鵬元測算，2026年公募REITs新增發行規模在保守、基準、樂觀三種情景下分別可達990.62億元、1116.87億元、1311.11億元，基準情景較2025年的438.78億元按年增幅近160%，全年總規模保守估計將突破3，000億元。
這一供給體量，已高於主板2023-2025年各年度發行規模，也顯著高於2024-2025年科創板與創業板兩年的累計發行規模。
從結構看，商業不動產已成為擴容主力。今年以來商業不動產REITs已發行9只，合計募集約203億元，但商業不動產與傳統基礎設施經營的不同在於，前者收益更依賴租金收入、招商能力與消費環境，項目價值不僅取決於區域和規模，更考驗運營主體的精細化能力。
五年前，首批9只產品上市時，市場問的是REITs在中國能不能活。如今，94只產品、2264億元規模，問題已經變成：這麼多REITs，哪些值得拿十年？
近一年來中證REITs全收益指數下跌超11%，市場在為下一輪分化定價，資金正在用腳投票，也正在把出生證的含金量，交還給資產本身。基金公司在火速佈局的同時，更需要精挑細選優質底層資產、強化運營管理能力，才能在分化加劇的市場中贏得長期信任。