智通財經APP獲悉，中信建投證券發布研究報告稱，近期公募REITs市場持續反彈，政策預期、資金增量與低估值形成共振，底部配置價值進一步凸顯。增量資金方面，首批指數基金持續建倉，後續指數產品擴容、險資投資商業不動產REITs擴圍等政策值得期待；發行端新一批商業不動產REITs配售機制亦有望優化，改善市場投資者結構。與此同時，權益市場風格逐步向高派息資產切換，險資新規進一步強化穩月供資收益訴求，REITs高分派屬性受益。當前產權類REITs年內仍下跌8.2%，產業園及倉儲物流現金分派率分別達5.7%、5.4%，估值仍處低位；基本面總體穩定，建議把握底部配置機會。

事件：8月以來公募REITs市場先跌後漲，8月18日起持續修復，截至26日產權類REITs本周上漲4.1%，其中產業園區、倉儲物流分別上漲7.4%、4.4%。8月21日，《保險公司資產負債管理辦法》發布，進一步強化保險資金資產收益與負債成本匹配要求。

指數基金底部建倉，REITs市場增量政策仍可期待。首批4只REITs指數基金7月成立後持續建倉，當前淨值在1.0006-1.0090區間，實現正收益，增量資金對市場底部形成支撐。截至8月26日，將REITs納入投資範圍混合二級債基產品數量擴展到43只，月均擴圍5-6只。展望後續，新一批商業不動產REITs發行有望試點更加市場化的配售機制，降低短期投機資金佔比；險資投資商業不動產REITs擴圍、基金進一步擴容等政策亦值得期待。增量資金入場有望推動市場由存量博弈逐步轉向供需雙向擴容。

權益市場風格逐步切換，高分派屬性與險資新規適配。權益市場方面，近期科創等板塊表現有所降溫，而中證紅利7月初以來上漲14.3%。《保險公司資產負債管理辦法》對人身險公司設定淨投資收益覆蓋率指標，要求過去3年淨投資收益與過去3年負債保證成本之比須不低於100%。在低利率環境下，傳統固收資產收益率持續下行，險資對高息資產的配置需求進一步提升。當前產權類REITs平均現金分派率約4.6%，其中產業園區、倉儲物流分別達5.7%、5.4%，與險資收益需求具有較強適配性。

估值仍處相對低位，基本面總體穩定，配置價值逐步顯現。截至8月26日，產權類REITs年內仍下跌8.2%，產業園區、倉儲物流分別下跌18.7%、14.3%，P/NAV僅0.87、0.95倍，風險溢價(產權分派率與無風險利率差額)處於95.9%的歷史低位，前期調整已較充分反映市場對供給擴容及部分資產經營壓力的擔憂。 2026Q2基本面總體符合預期，當前低估值與高分派形成較強安全墊。建議沿抗周期板塊、高景氣及邊際修復板塊、強擴募訴求三條主線佈局。

二級市場投資策略來看，隨着供給側壓力的釋放，需求側政策引導二級債基與指數基金等資金有序入場，下半年供需格局有望迎來邊際改善。我們推薦三大策略：流動性策略、景氣度策略和強原權策略。建議聚焦三條主線：

(1)分子端穩健的抗周期板塊：包括政策性保租房、市政環保等板塊，以及能源板塊中水電、火電等穩定性更強的賽道；

(2)符合國家戰略的高景氣度板塊：如數據中心板塊；景氣度邊際修復的相關標的：包括供需關係逐步改善、運營效率領先的部分倉儲物流資產，以及受益於區域經濟活力增強、交通量持續修復的高速公路項目；

(3)原始權益人擴募訴求強，儲備資產優質的標的。