本文來自微信公衆號： 19號商研社 ，編輯：黎倩，作者：梁爭譽

香港樓市仍在強勢回暖。

去年年中，在香港工作的劉洋下定決心買房時，中介手裏還握着大量房源。在一個交易活躍的小區裏，對方可以一棟樓一棟樓帶她上去看。

「至少有十一二套待售的空置單位可以看。」劉洋回憶說，戶型差別不大，裝修也大同小異，看得多了甚至有些乏味，而價格始終「還有一點貴」。

彼時，市場情緒仍然謹慎。身邊不時有人提起2021年高位買房的虧損案例，也有人篤定房價還會繼續下跌，「再跌50萬甚至100萬」的論斷並不少見。劉洋形容，當時的行情是「事實在升溫，但情緒滯後」。

不到一年，市場已經發生變化。

最近，當劉洋陪朋友再去那個小區看房時，待售房源已明顯減少，想了解戶型，只能通過出租單位「看看格局、看看景觀」。真正掛牌出售的單位流轉極快，「兩三天就賣掉了」，甚至出現賣家臨時提價的情況——前一天談好的價格，第二天業主臨時「反價」，要求再加一點。

「香港的市場太小了，一點點資金就可以把盤子炒熱。」她說。

隨着香港特區政府「撤辣」政策落地、租金持續上漲，以及部分需求迴流，買家的態度正從普遍觀望逐漸轉向試探性入市。

香港特區政府土地註冊處數據顯示，2025年香港整體樓宇買賣合約達80702宗，按年增長18.72%，創近四年新高。

在這種變化中，一些原本只是租房觀望的人，也開始重新評估買房的可能性。劉洋正是其中之一。

過去兩年，她在租賃市場看過近百套房源，也親身經歷了近20%的租金漲幅。看房兩個月後，她最終選擇了港島港大附近的一個新盤。「簽約的時候其實蠻忐忑的，不過即便房價繼續下跌，風險也在我能承受的範圍內，不至於把首付賠光。」

在劉洋看來，好資產永遠是當下看上去可能是貴的，在較長周期中才會顯得相對便宜。香港特區政府差餉物業估價署數據顯示，2026年1月香港私人住宅售價指數報301.4，創2024年6月以來新高，並已連續8個月上漲。

租金暴漲20%

內地專才選擇買房

劉洋最初並沒有在香港買房的打算。幾年前，她作為通過專才計劃入境的金融科技從業者，從上海來到香港工作。

「香港的房子很貴，而且當時‘全辣’階段非永居還要額外繳30%的印花稅。‘撤辣’之後，我感覺這更像是給全球高淨值人羣準備的投資渠道，而我顯然不是這一類人。」對數字頗為敏感的劉洋在朋友間又被叫做「匯智湖畔數學家」——在上海張江匯智湖畔買房、算房價、算投資的人。

然而，兩年的租房經歷改變了她的想法。

「從第一次看房到兩年租約到期，租金起碼漲了20%。」劉洋說，她身邊不少同事在續約時都被房東要求加租。

在香港，住宅租約通常為兩年，俗稱「一年死約+一年生約」。「有些房東會等整個租約期結束再調租，也有房東在固定租期一結束就提出加租。」

租金上漲之外，一次不太愉快的找房經歷也讓她對租房市場產生了不安。

在尋找合租搭子時，她曾遇到「支票騙局」。詐騙者冒充租客，以支票支付押金或租金並故意開出高於應付金額的支票，隨後以金額寫錯或財務多付為由要求退回差額，利用支票清算存在時間差，在銀行確認支票無效並退票前騙走現金。

「雖然沒被騙錢，但糟糕的找房體驗和攀升的房租，是促使我考慮買房的一大誘因。」

2025年6月底，劉洋開始看房。她的需求很明確，短期自住，未來離港後出租或出售。兩個月後，她選擇了港島港大附近的一個新盤。「我從沒住過港島，但租房時就知道這一片的租金很堅挺，而且港大在附近，大量內地學生來讀書，租房需求一直很穩定，支付能力也比較強。」

地段、配套和價格都相對確定，從看樓盤到籤合同，劉洋只用了5個小時。

簽約時，她仍然有些忐忑。一方面，到訪售樓處時現場只有她們一組買家，市場看起來並沒有想象中火熱；另一方面，她買入的樓盤比同區域一個超額認購的樓盤溢價約5%-10%。

不過，她選擇的是小戶型、總價較低的單位，租金可以完全覆蓋月供，這讓她覺得風險仍然可控。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，受惠於2025年下半年香港進入減息周期，加上住宅租金回報普遍超過3.5釐（即年化3.5%），使得「供樓比租樓更划算」，吸引了自住和投資需求入市。

高盛的報告亦指出，2023年至2025年間，香港住宅租金累計漲幅約兩成，配合按揭利率回落，或將促使更多市民轉租為買，為住宅市場帶來結構性支持。

另據香港立法會祕書處數據顯示，香港置業負擔指數已從2023年年中的75%回落至2025年第三季的56%，降至近十年低位，接近過去二十年的平均水平。

在一些案例中，月供甚至已經低於租金。

中原地產官網的「供平過租」房源專欄中，有101個單位在售，覆蓋港島、九龍、新界東、新界西等區域。其中，港島御景軒一套在售的368平方呎一房單位，月供約1.9萬港元，而租金約2萬港元；九龍海天園一套三房單位，月供約2.53萬港元，租金約2.6萬港元。

中原地產在售的「供平過租」單位

有業主持有10個月增值超百萬

事實上，在劉洋真正下定決心之前，香港樓市已經出現一些積極信號。

2024年9月，新鴻基地產開發的啓德新盤天璽·天一期入市，折實平均呎價約19668港元，較片區新盤低6.7%至30%，也是近七年來的最低水平。

低價策略迅速點燃市場。首張價單公布後，項目收到超過2.9萬張入票，超額認購逾141倍，開盤當日即售罄。天璽·天一期入市三個月銷售額突破110億港元，成為香港當年單一期數銷售額最高的新盤。隨後推出的二期銷售同樣火爆，2025年底入市的首輪房源錄得超過33倍認購。

隨着市場回暖，天璽·天的二手價格也開始上行。今年1月，一套兩房單位以1350萬港元成交，較上一手成交價上漲約34%。

天璽·天的價格變化，被不少業內人士視為觀察香港樓市走勢的一個窗口。

陳永傑指出，自2025年底以來，香港二手樓價已止跌回升。中原城市指數（CCL）由2025年3月的低位134.89上升至今年2月的149.41，累計上漲約11%。

其他新盤和二手市場的表現也印證了這一趨勢。

今年3月初，港鐵與會德豐合作開發的港島南岸項目DEEP WATER SOUTH初開放展覽廳時，吸引超過2000人蔘觀，不乏金融、醫護等專業人士及本地老牌家族。

長實集團旗下Blue Coast3月1日推出25套三房單位，折實平均呎價約26339港元。儘管發展商上調定價、削減最高折扣率，房源整體提價5%，項目仍在開盤當天售罄，收金約5億港元。

二手市場同樣活躍。馬鞍山迎海御峯一套531平方呎三房單位，近日以820萬港元成交。中原地產區域經理胡耀祖介紹，原業主於2025年5月以639萬港元購入，持有僅10個月，賬面獲利181萬港元，增值28%。

回頭看，劉洋發現自己買入的價格同樣處在市場的相對低位，「當時大家情緒上還是很悲觀，但現在回頭看，其實已經開始升溫了。」

「踏入2026年，樓價升勢之快有如脫繮之馬。」陳永傑判斷，今年樓價升幅有望達15%，「若利好因素持續釋放，甚至存在‘超標’的可能。」

樓價仍較高位低約20%

儘管市場出現回暖跡象，陳永傑表示，目前整體樓價仍較2021年的高點低約22%。

與此同時，市場分化仍然明顯，部分高價物業價格尚未完全恢復。

例如，新界火炭一套625平方呎三房單位近期以1120萬港元成交，原業主2022年購入價為1288萬港元，持有約四年後轉手，賬面虧損168萬港元。九龍何文田豪宅天鑄一套1479平方呎單位以4400萬港元成交，原業主持有6年後虧損約922萬港元離場。

相比之下，新盤市場表現更為活躍。

今年前兩個月，香港一手住宅成交約3880宗，按年大幅增長逾九成。自2025年2月以來，每月成交量已連續13個月超過1000宗。

陳永傑預計，3月至少有5至6個新盤同步推售，涉及約3000個單位，一手成交量有望重返2000宗水平，並延續第14個月「千宗成交」的紀錄。

在供應方面，目前香港一手庫存已降至約1.65萬套，較高峯期減少近四成。庫存壓力減輕後，發展商在不同區域採取的策略也有所不同。供應稀缺的區域開始減少優惠甚至提價，而供應較多的區域仍以「低開價」吸引買家。

新世界發展旗下尖沙咀項目瑧玥和永泰地產的北區新盤雲向3月初相繼公布首張價單，前者折實平均呎價約21008港元，定價略高於附近新盤，但整體仍低於市區庫存單位水平；後者則以較低入場價推出，折實平均呎價約13974港元，被開發商形容為「水位價」，即通過壓低首批價格，為後續加推留下上漲空間。

業內普遍預計，今年香港樓市將延續反彈走勢。

長實集團營業部首席經理郭子威預計，馬年將迎來量價齊升的上行周期，全年樓價升幅有望達10%。

中原集團創始人施永青則認為，今年香港樓價升勢可能進一步加快，全年漲幅或接近20%。僅在今年頭兩個月，一些熱門屋苑的樓價已反彈10%至15%，漲幅明顯快於此前預期。

不過，在劉洋看來，香港樓市的未來仍存在不確定性。「這個市場其實很大程度取決於一小部分購買力很強的人，他們有沒有更好的資金去向。如果資金流向其他資產，房地產市場的走勢也可能再次發生變化。」

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