專題回顧 | 行業築底之時，民營房企突圍之道

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導語民企當前仍面臨一定困境，未來需要聚焦長期主義◎ 文 /房玲洪宇桁01規模房企中民營逐漸減少，仍有6家民企逆勢增長1、規模房企中民營逐漸減少，且相對靠後（部分略）自從2021年房企流動性承壓以來，民營房企的經營狀況受到了嚴重影響。從規模房企1的性質分類來看，民營房企的數量近年來呈現逐漸減少的趨勢。2021年前可以達到70家左右，2023年至今則一直穩定在50家以下。2025年1-11月規模房企...

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洪宇桁01規模房企中民營逐漸減少，仍有6家民企逆勢增長1、規模房企中民營逐漸減少，且相對靠後（部分略）自從2021年房企流動性承壓以來，民營房企的經營狀況受到了嚴重影響。從規模房企1的性質分類來看，民營房企的數量近年來呈現逐漸減少的趨勢。2021年前可以達到70家左右，2023年至今則一直穩定在50家以下。2025年1-11月規模房企房企中民營房企為45家，相較於2024年全年又減少了3家。民營房企數量大幅減少的同時，在各梯隊中的佔位也逐漸靠後。2025年1-11月的頭部十家房企中民營房企僅有1家，越靠後的梯隊民營房企佔比越高。在近年來房地產低迷，且房企流動性危機仍在持續的背景下，資本更傾向於投資較為穩健的國央企和大型房企。2、28家民營規模房企穩健發展，6家房企逆勢顯著增長2025年1-11月規模房企中民營房企有45家，其中尚未出現過違約的房企28家。這當中既有一直穩居行業前列的濱江集團、龍湖集團、卓越集團等，也有逆勢增長的黑馬企業。從銷售變化來看，有6家民營房企的2025年1-11月銷售金額同比逆勢增長，其中嘉裏建設、江山萬里置業、邦泰集團增長超過50%。隨着房地產行業深度調整，房企，尤其是民營房企，生存空間不斷被壓縮。這些穩居行業前列或逆勢突圍的民營房企，如何發展出了獨有的經營之道。下面我們將從戰略發展、投資佈局、產品策略等角度出發，對其進行深入分析，以供行業參考。02老牌民營房企土儲夯實，深耕核心城市支撐持續發展土地儲備是企業長久發展的基石，未違約的民營規模房企中，有5家房企總土儲貨值相對較高，可售資源充足。其中濱江集團和龍湖集團近兩年仍在適量新增土地。1、濱江集團持續深耕杭州，成民企千億獨苗以杭州為大本營的濱江集團是近兩年拿地金額最多的民營房企，秉持「以杭州為核心、長三角為重點」的戰略佈局，在行業調整期持續深耕杭州。2025年1-11月濱江集團共獲取了21個項目，新增土地價值和計容建面分別為377.2億元和128.1萬平米，均分佈在杭州和金華，其中杭州地區新增土地價值365.9億元，佔比近97%。此外，2024年濱江集團新增23宗地，其中杭州22宗、南京1宗。濱江集團能夠在行業調整期持續逆勢大舉拿地，主要是憑藉其長期以來良好的財務狀況和在大本營地區充足的資源優勢。從2025年中期的情況來看，企業的總有息負債中短期有息負債為94.1億元，佔比為28.2%；非受限現金短債比為3.13，繼續處於較高水平，無短期償債壓力。扣預後資產負債率57.8%，淨負債率7.03%，主要財務指標都相當健康。因此截至2025年中期，濱江剩餘可用的銀行授信總額度為979 億元，已註冊完成尚未發行的短期孖展券額度 33 億元。同時企業的平均孖展成本為3.1%，較期初下降 0.3 個百分點。整體來看企業孖展渠道相對暢通，流動性比較充裕，這也是企業持續深耕杭州的底氣。得益於杭州房地產市場目前仍然較為火熱，持續落子杭州為濱江的業績穩定提供了良好的保障。2025年前11月濱江集團全口徑銷售金額945.3億元，其中杭州一城銷售額貢獻佔比達80%。按照這種情況估計，濱江集團在2025年全年基本能繼續保持千億左右的銷售規模，也是千億房企中的民企獨苗。2、卓越集團抓住城市更新風口，深圳土儲佔比超80%（略）3、龍湖等企業大力發展第二增長曲線，商住並舉穿越行業週期（略）整體看來，聚焦核心一二線城市已成規模房企的共識，不管是濱江重倉的杭州或是卓越關注的深圳，都屬於我國經濟活躍的一二線城市。民企選擇深耕此類高能級城市，能夠保障存貨的後續去化，避免庫存積壓情況的發生。此外，由於常年深耕當地城市，多數民企已形成了成熟的政企銀三方合作關係。由於主場優勢，這類企業相比外來企業也更加具備市場敏鋭度，及風險識別能力，從而大大降低了企業的經營風險。與此同時，重點佈局少數核心城市也能大幅減少管理半徑，提升總部的決策能力以及管理效率，避免無效開支。03多家民營黑馬逆勢崛起，投資和產品戰略各有不同除了上述老牌規模民營房企之外，2025年也湧現出了一批銷售逆勢增長的黑馬房企，比如邦泰集團、嘉裏建設、江山萬里置業等。土地儲備是企業未來業績基礎，新增土儲規模在一定程度上決定了在上述房企之外，還有哪些中小民營房企在未來可能脱穎而出。從近兩年的新增土地來看，2025年1-11月新增土地價值較高的房企中出現了18家民營房企，是2024年全年的兩倍，既有深耕當地持續拿地的企業如海成等，也有在核心城市「橫空出世」拿下熱點地塊的企業，如北京懋源控股、上海佳運置業等。1、邦泰集團：「區域深耕+產品創新」實現逆勢增長（略）2、本地中小民企發揮地域優勢，聚焦當地小而美（略）海成集團堅守大重慶，由市郊區縣進擊中心城區（略）江山萬里置業聚焦寧波，「+國企」充分利用當地資源（略）3、部分房企點狀機會發展，以項目產品力為核心取勝（略）04總結：民企當前仍面臨一定困境，未來需要聚焦長期主義2025年民營房企仍然面臨多重發展困境，行業整體仍在持續下行，多數房企仍需繼續採取以價換量策略，從而導致利潤率下滑甚至大額虧損，同時也導致資產減值問題仍然突出。再加上民營房企流動性風險仍未出清，多數企業面臨孖展難的問題，流動性壓力也使得大多數企業被迫縮小投資規模開源節流，中小房企在低能級城市及細分市場面臨巨大壓力。在這個背景下，仍有部分民營房企抓緊機會，在保證流動性穩定的同時取得了一定的發展。整體看來，傳統的規模房企和中小房企都有各自的發展路徑，均取得了一定的成功。對於規模房企而言，重點在於消化早先獲得的大量庫存土儲的同時擇機佈局深耕戰略級城市，短期主要選擇重點機會型城市進入。在這方面，千億房企中的民企獨苗濱江集團採取深耕大本營杭州的策略，持續深耕杭州市場，依靠杭州較為火熱的市場穩定了企業的銷售規模。龍湖集團則將重點放在了消化整體土地儲備之上，並且擇機補充適量優質土儲，同時大力發展經營性業務作為第二曲線穿越週期。部分地方本土民營房企則抓住地方品牌優勢，聚焦當地小而美，也能有一席之地。如海成集團深耕大重慶市場33年，近年來開始由重慶市郊區縣大舉進入中心城區，也實現了一定的發展。江山萬里置業則專注寧波市場，2024年以來與寧波東投、寧波軌道等國企聯合拿地，獲得大量土儲的同時專注高端產品的打造，成功躋身規模房企。此外，部分有資源或者產品優勢的企業也可以採用點狀機會佈局模式，項目制發展，以產品力突圍。而政府「好房子」的建設導向下，行業呈現三大創新趨勢：政府推動建設安全、舒適、綠色、智慧的「好房子」，新建住宅100%達到綠色建築標準，裝配式建造技術應用比例不低於30%。在這個背景下，可以預見未來房企產品力將會不斷提升，經營策略將會迴歸長期主義，傳統的高週轉模式勢必難以為繼。民營房企唯有堅持「戰略聚焦+產品為王+運營提效」三維協同，方能在新週期中行穩致遠。排版：土木","kind":"news","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1,"need_auth":false,"code":"91000000","status":"200"}}}