三季度以來，險資大規模佈局不動產的趨勢仍在持續，且投資模式愈發多元化。

　　近日，觀點指數研究院發佈的《2025三季度不動產資本金融報告》（以下簡稱「觀點指數研究院《三季度報告》」）顯示，險資正在加速佈局不動產。包括泰康人壽、大家人壽、中宏人壽等諸多險企三季度在不動產市場均有出資，涉及的投資模式包括私募股權基金、公募REITs（不動產投資信託基金）、Pre-REITs（公募REITs前置投資）等，而底層資產則涉及租賃住房、商業地產、物流地產等。

　　據《中國經營報》記者此前根據中國保險行業協會相關公告統計，今年上半年，多家險企共披露了十餘筆大額不動產投資，合計新增投資近50億元，遠超去年同期。

　　「險資在不動產投資領域的密集參與，是在‘拉長考覈週期’的政策引導、‘應對資產荒’的市場環境下的一次戰略性轉向。在國內不動產出現連續多年回調後，配置價值逐漸顯現，資產類型也不斷創新，險資開始從‘被動配置’到‘主動挖掘’， 更關注不動產對新質生產力的支持、市場前景和競爭力。」保險資管行業資深人士、保險資金運用專題公衆號「燕梳資管」創始人之一魯曉嶽表示。

　　「險資加速搶灘核心城市優質資產，推動了市場結構升級。」上述報告同時提到。

　　數十億級出資頻現

　　三季度以來，保險公司繼續在不動產投資市場大規模出資，且不乏數十億級甚至百億級交易項目。

　　比如，10月17日，全球性的地產服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）宣佈，成功協助由中郵保險領投的人民幣基金完成對上海靜安區博華廣場的收購。公開數據顯示，該項目交易對價超百億元。

　　9月29日，華夏凱德商業REIT在上交所上市，其重要首發資產——長沙凱德廣場雨花亭項目位於湖南省長沙市雨花區，總建築面積7.5萬平方米，出租率約為97%。財信人壽作為最大份額的外部投資人參與戰略配售，投資金額約5000萬元。

　　8月中旬，總部位於瑞典的英格卡集團（IngkaGroup）計劃出售其在中國內地運營的十座薈聚購物中心，首批出售無錫、北京和武漢的三座薈聚購物中心，交易總估值達160億元人民幣。以泰康人壽為首的險資財團成為接盤方，這隻總規模80億元的Pre-REITs併購基金中，泰康認購30億元，其他多家險資聯合認購30億元。

　　記者注意到，在不動產市場大手筆出資的背後，上述保險機構不動產投資規模也在攀升。

　　公開數據顯示，泰康人壽投資性房地產金額2020年至2024年間，分別為226.82億元、278.53億元、313.60億元、363.70億元、410.77億元。

　　財信人壽相關債券報告顯示，2022年年末至2024年年末，財信人壽不動產類資產規模分別為58.95億元、66.96億元和77.08億元。

　　中郵保險相關債券報告也顯示，截至2024年年末，公司不動產投資合計101.91億元，較2023年年末增長33.41%。

　　「從整體上看，保險資金在不動產投資市場上的活躍，反映出行業在資產配置上的兩個主要動因。一方面，險資天然需要長期、穩健的收益來源，以匹配壽險等長期負債結構。不動產資產，尤其是具備穩定租金現金流的優質商辦物業、公用事業設施或基礎設施資產，恰好符合這一特性。另一方面，監管政策的持續完善與金融市場工具的成熟，也為險資提供了更多進入不動產領域的合規通道。」北京大學應用經濟學博士後、教授朱儁生在接受記者採訪時表示。

　　觀點指數研究院認為，險資擴大不動產投資可充分發揮其穿越週期的獨特優勢。在經濟下行壓力下，險資投向不動產領域，一方面能有效支持不動產市場的孖展需求，緩解行業資金壓力；另一方面則通過「抄底」策略實現投資價值——既能在持有期間獲得穩定收益，又可待市場回暖後實現資產增值。特別是在當前市場環境下，優質不動產項目因其抗跌性和增值潛力，配置價值正逐步顯現，成為險資優化資產配置、抵禦經濟波動的理想選擇。

　　投資模式轉變

　　值得一提的是，在保險資金加速進入不動產的同時，其投資模式也正在發生顯著轉變。

　　財信人壽方面近日對記者表示，近年來，在不動產與基礎設施投資領域，財信人壽持續推進戰略轉型：投資品種從非標私募產品轉向公募REITs、持有型ABS等標準化產品，投資策略從傳統商辦領域拓展至公用事業、能源、保租房、數據中心等戰略賽道。

　　從整個行業角度來看，衆託幫聯合創始人兼總經理龍格在接受記者採訪時表示，險企不動產投資正呈現三大趨勢：一是從債權到物權，減少房企股權/債權暴露，轉向直接持有運營穩定的收租型資產；二是工具多元化，通過公募REITs、ABS（資產證券化）、私募基金等金融化工具參與，提升流動性並降低直接管理壓力；三是賽道拓寬，從商業地產擴展至物流園區、保租房、數據中心等現金流更穩定的新興領域，政策支持進一步加速此趨勢。

　　從債權向物權轉型方面來看，以中國平安（601318.SH）為例，官方披露的數據顯示，截至2021年年末，不動產投資規模佔保險資金總投資資產的5.5%，其中股權佔26.3%、債權佔27.1%、物權佔46.6%。而截至2025年上半年，公司保險資金投資組合中不動產投資餘額為2060.07億元，該類投資以物權投資為主（包含直接投資及以項目公司股權形式投資的持有型物業），採用成本法計量，在不動產投資中佔比81.8%；除此之外，債權投資佔比12.7%，其他股票投資佔比5.5%。

　　多元工具運用方面，數據顯示，截至8月12日，年內險資已參與公募REITs產品配售26.31億元，這一數字遠超2024年全年29只公募REITs產品的17.19億元。「現階段持有型不動產ABS的投資者以金融機構自營、保險資金、產業類投資為主。」近期相關金融機構發佈的研報提到。

　　就險資不動產投資在「多元化」投資形式之間的不同選擇，朱儁生分析認為，其背後也反映出保險機構在投資決策中的多重考量。首先，他們需要評估不同投資工具之間的收益水平、流動性與資本佔用。例如，直接持有物業可能帶來更高的長期回報，但流動性較差，資本佔用較高；而通過公募REITs或ABS投資，則能在較低風險與較高流動性之間取得平衡。其次，保險公司會考量自身的運營與管理能力。大型機構擁有較強的資產管理團隊和項目經驗，可以直接參與物業併購與運營；而其他公司則更傾向於通過基金、公募REITs等形式藉助外部專業機構實現投資管理外包。此外，監管合規與償付能力的約束也是重要因素。不同投資工具對應的監管資本計量方法不同，這直接影響保險公司的資產負債管理與資本充足率水平。

　　而在不動產底層資產賽道選擇方面，根據華泰研究近日發佈的研報，當前公募REITs底層資產涉及市政環保、保租房、倉儲物流、產業園區、高速公路、能源、消費、數據中心八大類別，保險資金參與保租房、倉儲物流、數據中心戰配較多。

　　不過，值得關注的是，業內人士同時也提示，險企在推進不動產投資轉型過程中，也存在不少挑戰。比如，估值與信用風險、流動性與退出風險、資產與負債匹配風險等。

　　「部分機構在加快佈局時，盡職調查、風險定價與投後管理能力未必跟得上擴張速度，也容易埋下合規風險。」有行業研究人士向記者表示。

（文章來源：中國經營網）