地產大盤地位徘徊之下，高端項目仍逆勢升溫。

　　近期，多個一線城市的豪宅項目開盤熱銷。10月18日，位於上海黃浦衡復風貌區的萬科·高福雲境開盤，一天賣出25套總價過億的大平層。據媒體報道，國慶期間，演員胡歌曾攜妻子前往看房。在深圳，龍崗改善盤中海大運玖章10月21日晚入市，一夜收金超21億元。

　　地產存量時代，購房主力正從剛需羣體轉向改善與高淨值人羣。

　　一方面，高端改善盤以其稀缺性、地段價值和產品力，正在成為房企「回血」的關鍵抓手。另一方面，限購優化、信貸寬鬆等政策釋放，也讓部分城市的高淨值購房需求加速回流。

　　房企們正集中火力，在覈心城市發起新一輪「搶收有錢人」的攻勢。

　　房企搶收深圳有錢人

　　10月21日晚7點，中海大運玖章在距離項目約6公里的一家五星級酒店開盤。

　　該項目地塊由中海地產今年1月16日拿下。當日土拍還吸引了華潤置地、招商蛇口、越秀地產、綠城中國等8家房企競逐。經過238輪現場競價，中海地產最終以30.65億元拿下，溢價率高達70.37%，樓面地價約2.96萬元/平方米。70.37%的溢價率不僅超出市場預期，也遠高於中海地產、華潤置地聯合體於2024年末競得深圳後海「百億地」的46.3%。

　　高地價疊加區域核心的條件，決定了G01045-0200將被打造成為更有議價能力的改善型樓盤。但直至大運玖章開盤，外界普遍認為龍崗板塊難以支撐千萬級豪宅的購買力。

　　對此，中海地產深圳公司回覆時代財經稱，佈局大運這一決策根植於中海集團始終堅持的「三個主流」投資策略，即聚焦主流城市、主流地段、主流產品。

　　中海地產深圳公司表示，該地塊毗鄰國際大學園、大運中心及關鍵交通樞紐，其資源稟賦與規劃能級，決定了它成為主流地段的潛力。同時，龍崗區持續加碼的人才與產業政策，為區域帶來了強勁的主流客羣基礎。

　　9個月後，大運玖章正式開盤。根據中海地產深圳公司披露的數據，經公證搖號選房，大運玖章實現銷售金額超21億元，其中大平層產品去化率逾九成。據深圳市房地產信息平臺統計，截至10月24日，項目備案房源239套，已籤認購書房源186套，整體去化率約77.82%。

　　從板塊現狀來看，龍崗市場高品質改善盤稀缺，使得部分總價較高的項目仍能獲得穩定的購買力支撐。一位購買了197平方米戶型的準業主坦言，之所以選擇大運玖章，主要出於對環境與景觀的認可。地段稀缺、景觀震撼，且房價已基本觸底，是他決定出手的主要原因。

　　中海地產深圳公司介紹，大運玖章的客戶構成以龍崗本地改善型客戶為主。從產品偏好來看，客戶尤其看重大平層的空間舒適度、社區配套的完善性。「隨着龍崗在氫能、半導體等新興產業的佈局吸引高端人才，我們也觀察到一批來自相關產業企業的‘產業帶客羣’。」

　　儘管整體市場仍處調整期，但高端新盤正展現出與大盤「脫鉤」的走勢，也讓市場重新審視高端改善需求的支撐力。更多高端項目正蓄勢待發，準備在今年最後一個季度對高淨值人羣發起新一輪進攻。

　　根據深圳市住建局公示的《2025年四季度計劃入市商品房房源信息情況》，截至10月16日，全市計劃入市項目共39個、1.23萬套，其中住宅供應約1.01萬套，限購區的多個豪宅項目排隊入市。

　　南山的深圳灣澐璽、後海招商璽、蛇口中信元灣府，分別計劃推出339套、348套、407套房；前海片區亦有前海時代廣場、天健灣時代府等項目準備入市；寶安新安街道瑧譽府計劃推出206套房；福田皇崗村舊改卓越縵悅也有260套房推出。可供參考的是，根據貝殼找房數據，這幾個片區目前在售二手樓盤最新掛牌價在7.9萬-19.8萬元/平方米之間。

　　從龍崗到後海，從大運玖章到深圳灣澐璽，深圳豪宅市場正在進入新一輪搶收週期，較量已經開始。

　　機構提醒購買力或階段性疲軟

　　不止是深圳，一線城市的高端住宅頻頻傳來熱銷消息。

　　10月17日，由中國金茂、越秀地產聯合開發的北京璞樾開盤，售價在11.46萬—12.9萬元/平方米之間，累計售出230套房，銷售金額達45.65億元。

　　值得一提的是，越秀地產今年在北京推出的「和樾系」項目同樣表現亮眼，和樾望雲與和樾玉鳴在3月首開當天實現152億元銷售額，刷新北京同期開盤紀錄，和樾望雲更成為2025年上半年住宅銷售「三冠王」。

　　豪宅熱銷的火苗，同樣燃向上海與廣州。

　　10月18日，位於上海黃浦衡復風貌區的萬科高福雲境開盤，25套單價1.3億—1.7億元、建築面積約600平方米的大平層即告售罄，銷售金額超過2024年全年上海同價段豪宅成交總額。該項目均價達21萬元/平方米，是上海第二個平均單價達到21萬元/平方米的高層住宅項目。

　　再往前看，9月21日，位於黃浦區外灘街道的嘉裏金陵華庭二期開盤即售罄，套均總價約8200萬元的120套房收金98.43億元；毗鄰新天地的上海壹號院，套均總價5000萬元起，年內四次開盤「日光」，成為2025年上海首個破百億單盤項目。

　　廣州市場中，保利發展旗下保利天曜與保利天奕兩大項目年內網籤金額合計超百億元，分別佔據單盤銷冠與亞軍。

　　高端改善型需求正在成為當下市場的主要支撐力量。克而瑞數據顯示，今年三季度，四房戶型已成為新房成交結構中增長最顯著的產品類型。其中，一線城市四房成交佔比達32.8%，較去年提升4.4個百分點；二線城市也提升至30.9%，主要來自二房與三房產品的萎縮。

　　豪宅熱銷並非單純依靠價格或短期市場情緒，而是多重因素共同作用的結果。

　　以萬科高福雲境為例。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，萬科高福雲境的熱銷並非偶然，而是市場進入新階段的產物。在供給層面，核心地段土地資源稀缺，新盤供應有限，項目定位精準；在需求層面，上海高淨值人羣基數龐大，對核心地段優質資產的需求持續旺盛，同時這類產品具備顯著的保值與圈層價值。

　　當然，豪宅熱銷並不意味着市場全面復甦。

　　克而瑞指出，隨着優質地塊成交佔比上升，四季度整體高端供應仍呈現出穩中有增態勢，項目間競爭加劇。對於購房者而言，信心不足疊加前期需求集中釋放難免造成購買力階段性疲軟。

　　這種冷熱並存的現象已在部分二線城市顯現。根據克而瑞監測，成都、武漢等地的高端項目去化分化明顯，成都近郊怡湖春曉因定價過高、競爭力不足，開盤去化率僅45%；武漢武昌源著9月2日推售50套房，去化率不足三成。

　　大批豪宅同臺競技的深圳也不例外。佔據頂豪片區的深圳灣澐璽雖然要求看房驗資1000萬元，亦已啓動全民營銷，推薦成交每套獎勵現金10萬元。

（文章來源：時代財經）