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華夏時報記者 李貝貝 上海報道9月21日，奧聯服務集團股份有限公司（下稱「奧聯服務」）於今年3月底向港交所首次遞交的招股書失效。僅9天后，該公司即二次遞交了招股書。儘管報告期內（2022年—2024年以及2025年前7個月）公司淨利潤實現高增長，但區域集中、續約率下滑、經營現金流再度為負等情況不容忽視。
針對公司市場份額擴張、降低區域依賴度的具體戰略規劃，以及改善經營現金流的舉措等問題，10月10日，《華夏時報》記者致電該公司，被告知「公司暫不考慮這些」；截至發稿，該公司亦未回覆採訪提綱。
克而瑞物管研究總監馬燕嬌向記者強調，目前中小物企上市難度大增，資本更向具備規模、盈利可持續性和業務獨立性的頭部企業集中，推動行業從過去的規模擴張轉向服務質量、科技賦能和穩健財務的深度競爭。
約四成收入來自廣東
招股書顯示，作為一家獨立第三方物業公司，奧聯服務創立於2006年，總部位於廣州市。據中指院數據，按總收入及淨利潤計算，奧聯服務在2024年中國百強獨立物業管理服務提供商中分別排名第16位及第11位。
從股權架構來看，奧聯服務的股權呈現高度集中特徵，實控人蘇天鵬持有84.15%股權；而通過員工持股平臺及其一致行動人，蘇天鵬實際持有公司99%的股權。唯一的外部股東是於2025年2月成立的嘉美達集團有限公司（下稱「嘉美達」），僅持有1%的股權。
2022年—2024年，奧聯服務營業收入由3.42億元（人民幣，下同）增至4.76億元，年複合增速約18%；2025年前7個月，公司收入2.93億元，同比增長7.9%。
其中，於2022年、2023年及2024年，來自商企和城市空間服務的收入分別約為2.47億元、3.02億元及3.07億元，分別貢獻公司總收入的72.2%、70.1%及64.6%；截至2025年7月底，該部分收入為1.75億元，佔公司總收入的59.7%。從增速來看，2022年，奧聯服務商企和城市空間服務共有176個項目，到2024年底增至183個，增長幅度有限。
與之相對應的是，2022年—2024年，社區生活服務項目的在管數量從87個增長至156個，這也令來自該部分的收入佔比持續提升。同期，公司來自社區生活服務的收入分別約為0.95億元、1.29億元、1.68億元，分別佔總收入的27.8%、29.9%、35.4%；截至2025年7月底，來自社區生活服務的收入為1.18億元，佔總收入的40.3%。
不過，奧聯服務的區域依賴問題始終突出。截至2025年7月末，公司在管項目269個，其中商企及城市空間項目149個、社區項目120個，覆蓋全國25個省。而2022年—2024年及2025年前7個月，公司來自廣東省的收入分別佔總收入的40.6%、40.5%、40.4%、36.5%，區域市場波動對公司業績的潛在影響不容忽視。
作為獨立第三方物業公司，奧聯服務缺乏關聯房企的項目輸送優勢，所有在管面積均來自市場化拓展。且於往績記錄期間，其商企和城市空間服務的所有客戶均為獨立第三方。不過，公司也在招股書中強調，計劃收購第三方商企和城市空間服務提供商及社區生活服務提供商的股權，以增加在管項目數量。
應收賬款激增，經營現金流承壓
盈利表現上，儘管奧聯服務的商企和城市空間服務收入增長不快，但毛利率提升明顯。由於商業項目的毛利率有所改善，該部分業務的毛利率從2022年的8.3%增至2024年的11.7%，帶動公司整體毛利率從2022年的14.4%增至2024年的18.4%。
疊加收入規模擴張與毛利率提升，公司淨利潤實現高速增長。2022—2024年，其淨利潤由2740萬元升至4460萬元；2025年前7個月，公司實現淨利潤2730萬元，增幅高達47.6%。
然而，盈利增長的背後，公司財務健康度卻暗藏隱憂，其中應收賬款問題尤為突出。
據招股書，2024年，該公司貿易應收款項增長41.9%至1.8億元。而2023年，公司貿易應收款增長約60%至1.3億元。該公司貿易應收款項則從2022年末的8100萬元飆升至2025年7月末的2.13億元，期間增長163%；同期週轉天數也由54天拉長至142天。
對於貿易應收款激增，奧聯服務稱，主要原因包括公司收入隨業務規模的擴大而增加，同時新收購附屬公司的收入貢獻增加，但主要為小規模企業，其接受較長的貿易應收款項結算期；以及公共機關及政府機構付款結算進行相對較長的內部審核及批准程序。
與此同時，公司經營活動現金流淨額也在承壓。2023年，公司經營活動現金流淨額為-970萬元；2025年前7個月，這一數據達-860萬元。奧聯服務解釋說，2023年錄得負經營現金流主要由於業務增長導致貿易應收款項增加以及預付款項、按金及其他應收款項增加，而今年前7月錄得負值主要由於合約負債減少及所繳納所得稅增加。
此外，公司核心業務的續約率波動也引發市場關注。截至2022年底、2023年底、2024年底以及2025年7月，公司在管項目的續約率分別為67.2%、55.4%、59.7%及81.3%。對於2023年續約率大幅下滑，公司稱因出售附屬公司導致部分項目未續約；2023年—2024年續約率偏低，則與策略性退出多個低利潤項目有關。
物管IPO熱潮消退
奧聯服務的上市困境並非個例。可以看到，曾因「輕資產、高現金流」特質備受資本追捧的物業股，如今正遭遇前所未有的冷遇，行業IPO熱度降至冰點，同時部分已上市企業選擇私有化退市，行業資本化進程進入調整期。
據公開信息，2023年、2024年，每年僅各有2家物企成功上市。2025年以來，物管IPO熱度仍處於低位。今年上半年，沒有成功登陸資本市場的物企，且僅有奧聯服務一家企業遞交了招股書；下半年以來，除奧聯服務二次遞交招股書外，也只有中國國信服務控股有限公司（下稱「國信服務」）在9月30日首次遞交招股書，行業上市熱情顯著降溫。
即便具備規模優勢的頭部物企，其上市之路也並非坦途。以深業物業運營集團股份有限公司（下稱「深業物業」）為例。截至2024年底，該公司在管面積達9669萬平米，物業管理業務收入32.89億港元，同比增長7.8%，綜合實力強勁。但截至2025年4月16日，其上市申請已四次折戟，進一步凸顯出當前物企上市審核的嚴苛程度。
不僅如此，近年上市物企選擇私有化退市的案例也不在少數。2024年9月，華髮物業服務打響了物企主動退市的「第一槍」。今年3月，融信服務也正式完成私有化退市，其退市原因包括股票長期流動性低，無法開展孖展功能等。
在馬燕嬌看來，當前物管行業IPO遇冷的核心原因在於資本市場信心受挫、港交所審核趨嚴以及企業自身盈利模式面臨挑戰。「一方面，關聯房企的債務風險傳導至物企，加之行業估值從高位大幅回落，削弱了投資者的信心；另一方面，港交所顯著提高了主板上市的盈利門檻，並加強了對業務獨立性和可持續性的審查，導致許多企業的上市申請進程延緩甚至招股書失效。這種情況持續的時間取決於整體大盤走勢以及以上問題的解決情況。」馬燕嬌表示。
業內普遍認為，在當前資本市場環境下，規模與背景已不再是物企上市的「通行證」，盈利能力與市場化水平成為更關鍵的考量因素。
「長遠來看，市場估值將更趨理性，關聯方風險低、現金流健康、能獨立開拓第三方項目的企業將獲得溢價。」馬燕嬌直言，對擬上市物企而言，要求已顯著提高：必須證明其業務高度獨立於關聯房企（如第三方收入佔比提升）、具備可持續的盈利模式和清晰的科技賦能路徑以提升運營效率，同時需展示強大的風險管控能力以應對市場波動，才能通過更嚴格的監管審查並贏得投資者信心。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧