8月27日，中國海外發展有限公司（0688.HK，以下簡稱「中海」）披露2025年中期業績。上半年，中海收入832.2億元，除稅前溢利130億元，歸母核心淨利潤87.8億元，利潤率及淨利潤保持行業領先。

　　報告期內，中海連同其聯營公司及合營公司實現的合約物業銷售額為1201.5億元。據克而瑞統計，其位居行業第二，對應銷售面積為512萬平方米，重點城市銷售動能強勁。其中，北京合約銷售額304.5億元，香港、上海、廣州、深圳超50億元。

　　上半年，中海商業物業運營收入35.4億元，其中一線城市項目收入佔比提升至47%，資產質量進一步提升，上半年新入市項目4個，商業運營業務韌性發展。

　　近年來，中海在持有性業務方面持續發力一線城市核心商業項目。今年5月，北京中海大吉巷商業綜合體入市，成為中海大吉片區城市更新項目的核心商業組成部分。與此同時，中海「輕資產轉型」進入新階段。在消費基礎設施REITs熱潮之下，6月25日，華夏中海商業REIT正式申報深交所，預計募集資金13.55億元，標誌着中海正式邁入公募REITs市場。

　　截至2025年6月30日，中海在手現金1089.6億元，佔總資產12.1%，資產充裕，發展動能強勁。中海管理層表示，公司2025年三個目標保持不變：新增土地投資穩中有進，合約銷售及淨利潤保持穩健。

　　權益投資規模行業領先

　　公告顯示，上半年，中海整體市場佔有率保持前列，在31個城市市佔率位居當地前三，其中在14個城市位居當地市場第一。公司房地產開發業務收入為779.6億元，銷售回款超過50億元的城市有北京、上海、廣州及深圳四個一線城市，其中北京和上海回款分別超過100億元。報告期內，香港及北上廣深五個城市實現合約銷售額556.4億元，佔比為53.7%。

　　中海方面表示，公司在重點城市的銷售動能強勁，市場佔有率保持領先。公司一直注重通過「好產品、好服務」提升市場佔有率，實現「好效益」。中海率先發布「中海好房子Living OS系統」，成為行業引領性標準。北京萬吉玖序、上海雲邸玖章等首批「中海好房子」上市推售。上半年，中海及聯營、合營公司共交付4.2萬套房屋。

　　與此同時，中海投資保持進取有為，持續發展動能充足。上半年，公司新增17宗地塊，分別位於北京、深圳、鄭州、杭州、青島、天津等城市，新增土地儲備總建築面積為258萬平方米，權益建築面積為257萬平方米，總地價為403.7億元，權益地價為401.1億元。

　　據中指研究院統計，1—7月，中海的權益投資規模位居行業第一。前7個月，中海共獲取22宗地塊，權益購地金額為550.1億元，其中一線和強二線城市投資佔比86%。

　　截至2025年6月30日，中海（不含中海宏洋）土地儲備總建築面積為2693萬平方米，權益建築面積為2367萬平方米。

　　中海方面表示，公司堅持「主流城市、主流地段、主流產品」，下半年一線城市的多個重點項目包括北京樹村項目、北京西黃村項目、深圳後海項目、深圳大運項目、上海普陀項目等將集中推售，為公司銷售穩健提供堅實基礎。

　　佈局核心城市商業資產

　　公告顯示，上半年，中海商業運營收入來源主要包括寫字樓、購物中心、酒店及長租公寓。其中，寫字樓收入為17億元，購物中心收入為11.7億元，長租公寓收入為1.6億元，酒店及其他商業物業收入為5.1億元。

　　報告期內，購物中心成熟期項目出租率96.2%，經營利潤率56.8%；寫字樓新簽約面積51萬平方米，續租率77%，成熟期項目出租率78.3%，經營利潤率59.7%；酒店整體平均入住率68.2%，長租公寓開業6個月以上項目出租率94%。

　　上半年，中海持續佈局核心城市核心地段資產，進一步推動未來運營創收增利，商業物業運營總建築面積增加15萬平方米。其中，北京中海大吉巷商業綜合體於5月開業，首日客流量超20萬人次。

　　大吉巷作為繼北京中軸線於2024年申遺成功後的首都功能核心區大型城市更新項目，總體量達36萬平方米。在保護歷史風貌、激活消費場景的同時，大吉巷在技術方面實現了創新與突破性引領。在「人民城市」理念指引下，中海以數字化和低碳化為核心，通過系統性技術革新，歷時9年將這片四合院區域轉變為宜居、韌性、智慧的現代化可持續發展社區，為城市有機更新提供了可借鑑的「中海技術方案」。

　　公告顯示，憑藉別具一格的合院式街區形態、豐富的歷史文化遺蹟和多樣的商文旅業態，大吉巷開業半月客流突破200萬人，迅速成為北京二環內休閒消費新地標。在「城市會客廳」的定位標籤下，大吉巷8萬平方米的商業空間引入了超150個品牌，並以佔比50%以上的「首店經濟」為特色符號。

　　輕資產轉型進入新階段

　　在商業物業運營領域，上半年，中海提交了公司首單消費基礎設施REIT申報，擬將購物中心——中海佛山南海映月湖環宇城項目（以下簡稱「映月湖環宇城」）以公募REITs形式分拆上市，預計募資13.55億元，中海將認購約20%的基金份額。

　　深交所官網顯示，6月26日，華夏中海商業REIT的上市申請已獲受理。

　　中指研究院企業研究總監劉水錶示，房企通過設立REITs進行資產證券化意味着「輕資產轉型」進入新階段。「中海擁有較多優質商業地產資產，未來有可能把其他資產納入REITs平台，以實現更多優質商業物業出表上市，公司進行孖展回籠資金，降低槓桿，提高資金使用效率。」

　　根據公告，華夏中海商業REITs的相關資產為映月湖環宇城，該項目由中海旗下佛山海映商業管理有限公司擁有。招募說明書顯示，映月湖環宇城位於佛山市禪桂商圈映月湖片區，前身為南海怡豐城，是新加坡豐樹集團在華南地區開發的大型消費基礎設施項目，於2014年5月開始運營。中海於2020年3月收購該項目後，着手實施定位調整和運營升級。2022—2024年，映月湖環宇城營收從約1億元增至1.37億元，淨利潤從3460.06萬元增至4448.52萬元，其近年間營收、淨利潤、EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）排名均在體系內位居前列。

　　映月湖環宇城是中海首個以存量資產收購方式取得的購物中心項目，是其在佛山佈局的第二座「環宇城」。這意味着，中海商業將正式跑通「收購—改造—提升—退出」全流程資本閉環，在增強中海資本實力的同時，驅動中海商業全周期資產管理能力進一步提升。

　　中海方面表示，公司始終秉承高質量發展戰略，強化全周期資產運營管理能力。與此同時，公司始終堅持審慎穩健的財務策略，嚴守安全底線積極謀求發展。截至2025年6月30日，公司流動資產淨值為3862.6億元，流動比率為2.6倍，淨借貸比率為28.4%；銀行存款及現金為1089.6億元，佔總資產的12.1%，現金充裕度在業內領先。

　　公司管理層稱，展望未來，中海相信來自政策、市場以及公司持續穩健高質量發展的「三個推動力」將促進房地產市場止跌回穩，進一步增強公司的競爭優勢，在市場調整中保持行業領先地位。

（文章來源：中國經營網）