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來源：華夏時報
華夏時報記者 張蓓 見習記者 黃指南 深圳報道
華南城控股有限公司（01668.HK）（下稱華南城）終究迎來了自己的清盤宣判。
8月11日，華南城控股發佈公告稱，公司股份已於8月11日上午10時55分起暫停買賣。隨後，市場充斥着華南城於今日舉行的清盤聆訊上被香港法院下達清盤令的消息。
同日午間，據DM查債通消息，因重組方案未能獲得債權人足夠支持，華南城正式被香港法院宣判清盤呈請並獲法院頒令，案件號為HCCW 54/2025。
直至11日深夜，華南城關於清盤的公告才姍姍來遲。公告內容顯示，本公司被高等法院下令清盤，富事高諮詢有限公司周偉成及潘路洋獲高等法院委任為清盤人。
接近香港資本市場投資者透露，華南城美元債近期交投不活躍，由於發行人始終未出具改善方案，維好方（特區建發）尚未給予支持。
他續指：「債權人一方面通過上市公司清盤變賣資產，另一方面進行維好訴訟；市場預計起訴維好方案件最早或將於年內開庭。」
關於如何應對華南城的清盤呈請事宜，《華夏時報》記者向華南城發送了採訪函，截至發稿未獲回覆。
從「馳援」到「清算」
自從其美元債違約起，華南城的重組方案陷入漫長的博弈之中，未能得到債權人的一致同意。
儘管法院延遲了三次聆訊以提供更多談判空間，最終，華南城在2025年8月11日的清盤呈請中仍未能逃脫命運，法院裁定對其進行清盤，成為自中國恒大以來資產規模最大的中國房地產公司被清盤的案例。
「華南城的清盤結果，對於部分債券持有人來說並不意外。」上述人士如是說道。
在中國房地產行業普遍面臨流動性危機的背景下，華南城成為最早獲得國資紓困的房企之一。
早在2021年12月31日，華南城便宣佈通過配股向深圳特區建發集團（下稱「特區建發」）孖展19.1億港元，引入了深圳國資的入股，特區建發成為其單一最大股東。
在接下來的三年裏，特區建發多次向華南城提供紓困支持，幫助其渡過難關，內容包括資金注入、資產收購、信用背書以及協助美元債展期。
除了提供入股資金外，2022年7月，特區建發與票據受託人花旗國際簽訂了「維好協議」，成功爭取多數投資人同意，從而幫助華南城實現了首次美元債展期。
與此同時，特區建發還以12.57億港元的現金收購了華南城旗下深圳第一亞太物業管理有限公司50%的股權。
同年11月，特區建發着手盤活華南城南昌、鄭州和南寧等項目，並通過下屬公司設立了規模約為110億港元的股權投資基金，為這些項目注入資金。次月，又以50億港元的現金對價收購了西安華南城69.35%的股權。
2023年3月，特區建發推動華南城與11家銀行簽署了60億港元的流動資金銀團貸款合同，貸款期為三年，年利率僅為4.7%。
這筆銀團貸款是華南城自創立以來的最大單筆孖展，通過置換高息貸款，預計每年可以節省2億元至3億元的貸款利息。
儘管特區建發多維度的紓困努力為華南城提供了短期緩解，公司的經營狀況依然未見根本好轉。反而，華南城原已展期的美元債面臨二次違約的風險。
2023年12月4日，華南城發佈了關於五隻美元債的同意徵求公告，計劃將這些債務再次展期，並尋求債權人豁免未支付的利息以及過往違約責任。
然而，此次債務展期並未獲得債權人同意，華南城因此向屢次馳援的特區建發尋求幫助。
2023年12月18日，華南城在公告中向特區建發及債權人同時施加壓力，其首先感謝了特區建發持續的支持。隨後卻轉而表態：「如果集團債務發生違約事件，將嚴重影響特區建發繼續為本集團提供支援，並構成進一步支援的重大障礙。」
上述投資者表示：「此番言辭明顯是為了逼迫債權人再次讓步，同意債務展期方案，同時施壓國資推出新的救援措施，避免企業陷入違約泥潭。」
直至後續的債券違約，也未見特區建發的下場馳援，反倒是於2024年2月19日公告中明確了不併表、不兜底的底線，並主動與華南城劃清界限。
彼時，特區建發的公告指，其持有華南城29.28%股份，未對其進行並表；對華南城的境外票據違約事件高度重視，保持聯繫；特區建發經營情況正常，預計該事件對公司的存續債券兌付不構成影響。
值得注意的是，華南城的美元債違約引發了投資者的強烈反應，儘管華南城方面表示自身現金流緊張，但投資者將矛頭指向了特區建發。
由於特區建發此前簽署了「維好協議」，投資者認為特區建發理應承擔更多責任，甚至在違約訴訟中要求追訴其法律賠償責任。
2024年6月，花旗國際向香港高等法院提起訴訟，要求特區建發為華南城美元債展期的義務未履行進行賠償，索賠金額高達14.07億美元。
匯生國際資本總裁黃立衝向《華夏時報》記者表示，華南城被香港高等法院裁定清盤，成為恒大後最大被清算房企，強化了「無實質進展即司法出清」的先例。
他指出，法院以重組長期無足夠債權人支持為由作出清盤，預示海外投資者將更依賴受託人機制和司法途徑維權，談判層面對「軟性支持」和窗口期的容忍度降低。
在黃立衝的觀察中，自恒大清盤案後，香港法院對「拖延戰術」的耐受度下移，更強調實質進展與及時披露。
他坦言：「香港法院與市場參與方傾向通過更規範的跨境方案或清盤程序出清存量風險，以求效率與公平，契合中央‘防止海嘯式衝擊、但加速無效主體出清’的大方向。」
經營漩渦
華南城自2002年創立以來，憑藉「產業原料大集散地+商貿物流園」模式迅速崛起。深圳華南城項目作為其代表，曾被列為深圳市政府的「重點物流項目」和「綠色通道項目」。業內將這種商業模式稱為「華南城模式」。
華南城於2009年成功在香港主板上市，憑藉募資加速了其在全國範圍內的擴展。
回看近些年的經營數據，儘管獲得深圳國資入股與資金支持，華南城近年的經營表現依舊未能走出低谷。
2024財年財報顯示，華南城業績回升乏力，現金儲備佔比持續走低，疊加債務高企與市場回款承壓，其違約風險正逐步浮出水面。
2024財年，華南城來自物業銷售的收入達到29.95億港元，佔總收入的73%。雖然管理層推動「商貿物流+」轉型，但收入結構依然嚴重依賴物業銷售，尤其是住宅銷售。
具體來看，期內物業銷售收入實現同比增長18.7%，主要得益於此前熱銷項目的集中交付。然而，隨着存量項目的逐漸消化，未來銷售增速將承壓，持續增長的動力不足。
除物業銷售外，持續性收入同樣是華南城的重要收入來源，期內錄得10.88億港元，同比增長10.3%。其中，物業租賃收入為5.431億港元，同比下滑10.9%，主要受租賃需求下降影響。
其他持續性收入增加3.0%至5.45億港元，但物流及倉儲業務受第三方需求減少影響，收入降至1.23億港元；相對而言，奧特萊斯業務則錄得增長，達到3.26億港元。
在「商貿物流」戰略下，華南城自持資產規模龐大，投資物業、廠房及設備佔非流動資產比例高達87.04%。然而，受商辦市場承壓和租賃需求下滑影響，公司於期內對投資物業公允價值計提虧損約24.83億港元。
這種重資產自持模式，在市場回報率下降的背景下，反而放大了企業經營風險。而大股東的資產接盤，一定程度上緩解了自持物業帶來的經營臃腫。
自2022年5月特區建發入股後，華南城啓動資產接盤計劃，資產淨值已然由2021財年的412.96億港元下降至本期266.07億港元，降幅達35.57%。
除了市場層面的壓力，華南城最大的痛點來自中短期的流動性困局。
財報數據顯示，2024財年末，華南城計息債務為302.2億港元，其中約192.04億港元以物業、土地及銀行存款等作抵押，賬面總值501.23億港元。
然而，公司流動負債已超流動資產28.48億港元，即期計息債務達182.41億港元，而現金及銀行存款僅7.177億港元，其中受限現金佔比接近94%。期內該司的現金佔總資產比例降至0.819%，創歷史新低。
這一年，華南城還錄得自上市以來最大虧損——89.76億港元，主要原因包括存貨減值撥備增加、遞延稅資產撥回、資本化利息減少導致孖展成本增加，以及投資物業公允價值虧損。
隨着來自股東的馳援「剎車」及在建物業的資本化利息減少，華南城孖展成本持續增高，2024財年孖展成本較上年增加140.3%，至15.22億港元，成為壓垮利潤的重要因素之一。
談到港股內房企業頻發的清盤案件，黃立衝指出，離岸孖展渠道緊縮、新房銷售承壓以及資產處置難度加大，使得不少開發商即便經過多輪談判，仍難提出同時兼具「現金覆蓋+抵押擔保+明確時間表」的可行方案，談判最終被迫走向司法端口。
他認為：「資本市場的短期衝擊在於，又一大型存量風險落地，強化了市場對‘無效重組—司法出清’路徑的預期。冗長的不確定性被切斷後，清盤人統一盤點與處置將有助於釐清資產質量與償付順序，減少折價，但個案回收率分化將加劇，抵押物與優先條款的定價權將進一步上行。」
對於特區建發而言，入主華南城是一筆不划算的投資。
彼時，深圳國資入股消息公佈後，華南城股價一度升至1.12港元/股，但隨後長期下滑，至2024年停牌前僅剩0.107港元/股，較入股認購價0.57港元/股下跌逾81%。
特區建發投入的19.1億港元配發價，如今已大幅高於華南城當前12.24億港元的總市值。
責任編輯：楊紅卜