智通財經APP獲悉，中金髮布研報稱，預計太古地產(01972)2025-26年EPS分別為1.07港元、1.25港元，CAGR為5.9%。公司當前交易於5.6%的2025年股息收益率和39% NAV折讓。該行給予跑贏行業評級和目標價23.8港元，對應30% NAV折讓和4.9%目標股息收益率，隱含16%上行空間。該行認為每股派息穩步提升下的「價值」屬性與資本開支逐步釋放價值的「成長」屬性為太古地產提供長期配置價值。

中金主要觀點如下：

香港及內地持有型物業資產質量優，長期回報穩健

太古地產旗下核心持有型物業組合涵蓋香港大型綜合社區、以及內地地標型商業綜合體，其中香港辦公樓及內地零售為其核心資產(2024年分別貢獻36%/35%應占租金收入)。得益於太古地產資產質量及運營能力優勢，該行認為其持有型物業的長期投資回報率有望呈內生上行趨勢，該行測算2011-24年其持有型物業成本回報率實現從4.0%到5.3%的提升。

「千億投資計劃」有望推動物業租賃核心利潤穩步增長

太古2022年提出面向未來十年的「千億投資計劃」，其中50%投向內地持有型物業，其餘面向香港持有型物業及住宅開發;截至2024年末，內地投資中已有460億港元落實去向，公司預計相關項目開發完畢後內地應占樓面面積有望較2024年末增加82%。該行認為這隱含物業租賃利潤長期積極的成長前景：儘管該行預計2025-26年物業租賃利潤受香港辦公樓市場拖累或持平略跌，但隨2027年起新項目貢獻提升，該行預計2027-29年物業租賃核心利潤CAGR有望達8%，其中內地物業或達15%以上。

具備韌性的資產負債表及持續的資本循環有望支撐公司股東回報與投資發展承諾

股東回報端，太古2022年起提出「在已計劃的投資項目支持下，目標為每年股息以中單位數幅度增長」;資本開支端，太古預計2025-27年投入84/70/42億港元。該行認為太古在手資源有望有效支持上述承諾，包括：物業租賃核心利潤穩健成長、物業銷售提供現金回籠補充，具備韌性的資產負債表(2024年淨負債率15.7%)，持續處置非核心物業回籠資金的潛在空間(2017-24年回籠現金超500億港元)。

該行與市場的最大不同：該行認為考慮物業租賃利潤增長、住宅銷售節奏、資產處置等，公司有望在保障財務安全前提下兌現派息及資本開支承諾。

潛在催化劑：內地零售物業經營表現超預期改善。

風險提示：香港辦公樓或內地零售租金超預期承壓;內地零售物業市場競爭加劇;資產處置節奏不及預期，致使公司淨負債率超預期上行。