自發生近20年來首次虧損後，香港老牌房企新世界發展（0017.HK）的財務境況持續牽動市場神經。

　　近期，新世界發展公告與有關銀行債權人簽訂了新的再孖展定期貸款孖展協議（以下簡稱「新銀行孖展」），對公司部分現有境外無抵押金融債務進行了再孖展，並且協調了公司其他境外無抵押銀行貸款，以與新銀行孖展的條款保證統一。協議共涵蓋新世界發展約882億港元債務。新銀行孖展包括多筆不同期限的銀行貸款，其中最早到期日為2028年6月30日。

　　至此，上述孖展為新世界發展贏得了至少三年的寶貴喘息之機。

　　今年5月底，新世界發展宣佈四隻永續債延期付息，引發市場對其流動性的擔憂，公司股價一度下跌超10%。6月23日，新世界發展就市場上有關公司現有貸款再孖展的傳聞及猜測回應稱，仍在與債權人進行積極磋商。直至此次再孖展事項落定，新世界發展股價短暫回升。

　　近一年來，新世界發展業績、財務雙重承壓，公司幾經人事變動，頻繁被傳出售資產。新世界發展執行董事兼行政總裁黃少媚公開表示，新世界發展目前的財務管理策略專注於減低負債及改善現金流。

　　對於公司後續降債措施及下半年銷售計劃，《中國經營報》記者聯繫採訪新世界發展方面，相關負責人表示，有關信息均已發佈於公司官網，暫無其他更多信息補充。

　　處置資產降負債

　　「十年來，我常被新世界充滿韌性的精神力量所感動，尤其在出任新世界發展行政總裁這7個月的時間裏，我時刻在這巨大力量的鞭策與鼓勵中前行。」6月25日，新世界發展官微發佈一篇總裁寄語，黃少媚在文中多次強調「韌性」一詞對這家老牌房企的重要意義。

　　自2024年下半年以來，新世界發展先後經歷近20年首虧、位於香港尖沙咀的商場K11 Art Mall被傳出售、三個月內兩度換帥等，直至其今年5月宣佈延期支付四筆永續債利息，公司面臨的財務壓力被撕開一角。

　　6月30日晚間，新世界發展公告達成882億港元孖展協議，將其從債務違約邊緣拉回。這筆鉅額孖展覆蓋了公司近三年即將到期的銀行貸款，為其提供了更大的靈活性，有助於公司更好地管理其預期持續的業務及財務需求。黃少媚在公司新聞稿中表示：「這反映銀行對新世界發展業務營運的信心。公司將繼續貫徹執行財務管理措施，並履行現有財務責任。」

　　財報顯示，截至2024年年末，新世界發展綜合債務淨額約1246.3億港元，較2023年年末增加約57億港元，淨負債比率從2023年年末的49.9%增至57.5%。其中，一年內到期的債務約322.09億港元。截至2024年年末，公司可動用資金約340億港元，包括現金及銀行存款約220億港元及可動用的銀行貸款約120億港元。

　　近年間，新世界發展的債務規模迅速膨脹，其2018財年淨負債比率還不到30%，彼時債務淨額約748.6億港元。2020財年，公司淨負債比率突破40%，當年債務淨額約1164.6億港元。

　　也就在2020年5月，新世界發展董事會主席鄭家純長子鄭志剛上任新世界發展執行副主席兼行政總裁，掌管公司物業發展和投資項目的策略性方向。在外界眼中，鄭志剛是香港鄭氏家族第三代接班人，在其任期內，新世界發展在內地及香港房地產市場大幅擴張。

　　2024年9月，鄭志剛提出辭任新世界發展行政總裁，調任為公司非執行董事及非執行副主席，公司原首席營運總監馬紹祥接任行政總裁。三個月後，馬紹祥辭任，黃少媚獲委任為新世界發展行政總裁，全面負責公司在香港與內地的業務。2025年6月30日，鄭志剛辭任公司非執行董事及非執行副主席，自2025年7月1日起生效，以便投放更多時間於公共服務及其他個人事務。至此，鄭志剛徹底退出新世界發展管理層。

　　自接任新世界發展行政總裁以來，黃少媚開啓了大刀闊斧的改革。2025年2月，黃少媚在其首次主持的業績會上表示，公司以減低負債為首要任務，將全力推行「七招減債」策略，包括積極出售發展項目、積極出售非核心資產等。財報顯示，截至2024年12月31日，公司短期債務及總債務較2024年6月30日分別減少94億港元、51億港元。

　　新世界發展方面表示，公司一直在監控其持續遵守財務契約要求的情況，並將持續積極安排銷售和預售活動，執行資產處置計劃。

　　值得注意的是，此次822億港元再孖展協議達成後，市場隨即傳出新世界發展擬分批出售其在內地的房地產資產，涉及杭州、深圳及上海K11大樓等地標。對此，記者聯繫新世界發展方面進行求證覈實，但未獲得相關回應。

　　加快銷售回籠資金

　　事實上，自2019年下半年以來，新世界發展一直在積極出售非核心資產，作為其去槓桿化策略的一部分。2024年，公司多次出售旗下資產，當年6月，新世界發展出售天得發展有限公司30%股權，作價約14.41億元；2024年9月，新世界發展以總價約6000萬港元出售5家主要運營管理K11品牌物業及其他相關業務的公司；2024年11月，新世界發展出售NEW WORLD SPORTS DEVELOPMENT LIMITED全部股權及轉讓相關待售貸款，代價約為4.17億港元，該交易涉及的資產為香港啓德體育園。

　　根據公司管理層截至2024年年末的預測，新世界發展預期2025財年（2024年7月1日至2025年6月30日）來自物業發展項目的預計合約銷售和出售非核心資產將達至約260億港元。新世界發展方面稱，截至2025年6月25日，公司完成2025財年260億港元合約銷售目標。

　　新世界發展主要從事物業開發、物業投資及酒店和其他策略性業務的投資及營運，其中，物業開發業務是公司目前最大的收入來源。眼下，新世界發展在內地的銷售表現成為其財務自救的關鍵支柱。

　　公告顯示，新世界發展2025上半財年（截至2024年12月31日的6個月內）收入約167.89億港元，核心經營溢利為44.16億港元。報告期內，公司持續經營業務虧損約57億港元，2023年同期盈利約15.43億港元；股東應占虧損約66.33億港元，2023年同期股東應占溢利5.02億港元。

　　2024年下半年，新世界發展的物業發展收入為83.7億港元，其中，內地物業發展收入66.4億港元。報告期內，內地整體物業合同銷售金額為人民幣75億元，合約銷售面積約32萬平方米，均價超過每平方米人民幣2.36萬元。分地區來看，南部地區（即粵港澳大灣區）的貢獻最大，銷售額佔比接近60%，主要來自廣州的5個項目。截至2024年12月31日，新世界發展在內地未入賬的合約銷售總收入約83億元，將於2025下半財年及2026財年入賬。

　　報告期內，新世界發展內地項目竣工總樓面面積約78.4萬平方米，主要位於大灣區，預計2025財年內地項目竣工量將達到88.4萬平方米。與此同時，公司在內地物業投資收入達9.44億港元，主要項目的整體出租率表現穩健。

　　截至2024年12月31日，新世界發展在內地持有土地儲備總樓面面積（不包括車庫）約299萬平方米可即時開發，其中約174萬平方米為住宅用途。公司核心物業開發項目主要分佈於廣州、深圳、佛山、武漢、上海、杭州、北京及瀋陽等城市，核心項目總樓面面積約246萬平方米，其中住宅項目約128萬平方米。

　　新世界發展方面表示，隨着宏觀經濟的發展以及政策利好的釋放，香港及內地房地產市場總體穩中向好，尤其是高端住宅市場及改善型市場獲得持續熱度攀升。公司旗下瀋陽悅景·新世界項目自2025年以來勢頭向好，今年5月銷售額位列瀋陽商品住宅銷售金額榜首。位於廣州耀勝新世界廣場內的高級住宅項目新世界耀勝尊府、K11 Select商場及甲級寫字樓亦已開始全面交付。

（文章來源：中國經營網）