3月26日，卓越商企服务(6989.HK)披露2025年全年财报。

作为高端商务物业服务的领军者，公司在保持规模稳步扩张的同时，业务结构持续优化，独立市场化能力显著增强，充分彰显了其在复杂市场环境中的核心竞争壁垒与长期价值潜力。

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业绩稳健，主航道持续深耕

2025年，卓越商企服务实现总收入约40.19亿元人民币。尽管受非核心业务剥离及主动战略调整影响，整体收入较去年同期略有回落，但核心业务基本盘依然稳固。

在3月27日举行的业绩会上公司管理层表示，第三方自拓基础物业收入表现坚挺，达到19.8亿元，同比增长17.1%。这一增长主要得益于公司在商务物业领域的持续深耕以及在管面积的稳步扩张。

（来源：公司业绩发布会PPT）

截至2025年12月31日，集团合约面积约8744万平方米，同比增长4.9%；在管面积约7827万平方米，同比增长8.4%。其中，粤港澳大湾区与长三角两大核心经济圈在管面积合计占比达68.4%，北京、上海、深圳、广州、成都、杭州等一线及新一线城市在管面积占比高达76.5%，优质的区域布局为项目的盈利质量提供了坚实保障。

财报利润表现方面，实现毛利约为6.95亿元，毛利率保持在17.3%的良好水平。年内溢利约为1.21亿元，归母净利润1.03亿元。

利润端同比出现较大幅度下降，其背后是公司管理层主动进行的一次财务“排雷”。财报显示，公司在报告期内主动清理长账龄的关联方贸易应收款，对应收款项和合同资产计提减值损失约2.78亿元。同时，对子公司北京环球的商誉计提减值2100万元。这一系列举措虽然短期内拉低了账面利润，但其核心目的在于加速资产负债表回归健康状态，标志着历史遗留风险的集中出清。

值得一提的是，公司在2025年5月31日完成了对金融服务业务的处置，该部分业务2025年度贡献收入约1896万元。此项交易使公司进一步聚焦于物业管理服务及增值服务等核心主业，优化了业务结构。

尽管利润端受到减值因素影响，但公司的现金流表现依然稳健。截至2025年末，公司现金及现金等价物约11.05亿元，较上年末增长18.1%，主要得益于应收账款回款提升、费用开支的严格管控。经营活动所得现金净额由负转正，显示出公司经营造血能力的恢复。截至期末，公司资产负债率为29.7%，维持在健康水平。

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第三方引擎强劲，增值服务提质增效

从外部环境看，2025年中国经济在复杂环境中展现韧性，企业对高品质综合设施管理（IFM）服务的需求持续增长。卓越商企服务能够在此背景下保持核心业务的稳健，源于其内部核心能力的持续升级。

首先，市场化能力持续增强，第三方业务成为增长主引擎。

过去一年，卓越商企服务来自第三方的在管物业面积占比进一步提升至63.6%，显示出其摆脱关联方依赖、独立自主造血的能力。全年新拓第三方项目物业合同151个，总合同额高达16.73亿元，年化合同额6.19亿元。

其次，战略客户粘性极高，构筑了稳固的业务基本盘。

公司通过深化战略客户发展机制，2025年战略客户收入达到11.03亿元，同比实现24.2%的强劲增长。尤为亮眼的是，近三年战略客户合同保有率接近100%，这种近乎满分的客户留存率在行业内极为罕见，证明了其在高端商务服务领域难以替代的价值。

再者，增值服务从规模扩张转向效益提升。

尽管受主动压降机电业务影响，增值服务收入同比有所下降，但卓越商企服务的毛利率却逆势大幅上升6.8个百分点至26.1%。这表明公司不再单纯追求业务规模的“大”，而是更加注重业务质量的“精”。高端商务品牌“卓品商务”凭借B to B for C的创新模式，正在通过整合多业态服务场景，构建起更具盈利能力的第二增长曲线。

最后，多业态交付能力突破，构筑差异化竞争壁垒。

在公共与工业物业领域，卓越商企服务持续巩固优势，该板块收入占基础物业服务收入的10.4%。公司在政府公建领域持续利用区位优势扩大轨道交通类客户，同时关注教育、医疗市场化趋势，持续发力新赛道，多引擎业务共驱发展。

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多重护城河铸就长期盈利底气

当下来看，卓越商企服务的盈利弹性与长期成长路径清晰可见。

公司管理层在业绩会上明确提出，2026年将围绕“组织根基、业务增长、价值创造”三大核心，通过资产保全、区域深耕、数字化转型等六大专项工作，持续推动高质量发展。

从行业视角来看，物业管理行业正经历从基础服务向价值服务的深刻转型。企业对非核心业务外包（IFM）的需求日益旺盛，对服务品质、科技含量和综合解决方案能力的要求越来越高。这为像卓越商企服务这样具备深厚壁垒的头部企业，创造了得天独厚的市场环境。

观察卓越商企服务的核心竞争力，其会是承接企业综合服务需求，尽享市场红利的核心玩家。

其一，高端商务物业的绝对品牌壁垒。

公司连续多年蝉联“中国IFM服务优秀企业TOP2”，并在2025年荣获“中国物业服务百强企业TOP11”。在商办物业领域，卓越商企服务凭借其深耕一线和新一线城市的布局、服务众多世界500强企业的经验，已形成强大的品牌护城河。

其二，前瞻性的新赛道专业能力布局。

面对新质生产力的崛起，卓越商企服务并未固守传统优势，而是积极向高端制造、洁净室等细分领域进行能力升维。

财报显示，卓越商企服务重点推进COE专业能力建设，针对半导体、生物医药等行业的特殊环境需求，建立了标准化的服务流程和专业的交付团队。这种在“高端制造解决方案”和“洁净室解决方案”上的先行优势，正在帮助公司打开新的增长空间，并建立起在细分市场的差异化竞争优势。

其三，“商务+IFM”的深度协同网络。

卓越商企服务并非简单地提供基础物业，而是围绕客户需求，构建了集设施管理、行政服务、企业增值服务于一体的综合解决方案能力。2025年，公司成功落地上海金环广场等“商业物管一体化”标杆项目，验证了其在轻资产运营领域的综合实力。

最后，科技与人才双轮驱动，构筑可持续发展根基。

在科技赋能方面，卓越商企服务持续加大数字化建设投入，未来随着AI技术在清洁、安保等场景的深化应用，以及人机协同的逐步落地，公司的运营效率与人均创收能力有望进一步提升。

在组织与人才体系建设方面，卓越商企服务深知服务业的竞争本质是人才的竞争。2025年，公司深度布局战略性人才培养，通过“卓将计划”、“卓跃计划”及管培生体系等项目，打造了内部人才供应链。同时，通过优化组织架构和管理机制，提升决策效率与执行力。这种围绕“组织能力升级、人才梯队建设、COE专业深化”构建的核心能力，为公司在行业变革期保持韧性提供了最根本的动力。

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结语

综上，卓越商企服务的未来成长路径愈发明确。其一，基本盘商务物业将持续受益于企业对于高品质服务需求的升级，为规模扩张和盈利提供坚实基础；其二，“商务+IFM”的双轮驱动模式全面发力，企业服务（卓品商务）等增值业务已成为新的增长极；其三，随着历史包袱的集中出清，公司资产负债表将回归健康，后续利润弹性可期。

整体而言，卓越商企服务作为港股商管服务赛道的头部玩家，凭借其多维度、高壁垒的核心竞争力，正牢牢绑定行业结构性机遇，加速成长。2025年财报所体现的“主动出清”与“内核稳健”，标志着公司已度过最艰难的调整期。

随着业绩的持续兑现与市场认知的修复，卓越商企服务的价值重估或将迎来坚实的底部支撑。