【管理层观点】
管理层对2025年全年业绩指导进行了上调，主要由于租赁、收购和开发方面的持续运营势头。管理层强调了在竞争激烈的市场中保持强有力的承销和选择性的重要性，并重申了2025年全年3.5亿至4.5亿美元的总收购目标。

【未来展望】
管理层预计2025年同店净营业收入（NOI）增长指导上调至3.1%-3.6%，NAREIT每股基金运营收入（FFO）增长中点为6.3%，核心FFO每股增长中点为6%。公司领导层继续瞄准中高个位数的年度核心FFO每股增长，并预计长期内无需发行新股。

【财务业绩】
2025年第二季度同店NOI增长4.2%，核心FFO每股增长8.5%至0.64美元，NAREIT FFO每股增长8.8%至0.62美元。总投资组合的出租率达到97.4%，其中主力店出租率达到98.9%。

【问答摘要】
问题1：PICO如何在竞争激烈的市场中赢得交易？影子锚定中心的重点是什么？
回答：PICO通过在多个市场中逐一购买物业，并保持严格的承销标准，成功实现了交易量。影子锚定中心的平均销售额超过每平方英尺1000美元，显示出其高质量。

问题2：2024年租户更替对2025年的增长有何影响？未来租户保留策略如何？
回答：2024年的租户更替对2025年有一定影响，但租赁需求依然强劲。预计2026年和2027年租金将逐步上线，租户保留率高达94%。

问题3：下半年同店NOI增长放缓的原因是什么？
回答：2024年第四季度的高基数效应导致同比增长放缓，但2025年第三、四季度的增长将保持一致并逐步改善。

问题4：影子锚定和无锚定中心的收购情况如何？
回答：影子锚定中心占比50%，无锚定中心占比14%。影子锚定中心的租金增长潜力较大，预计未来将继续增加此类收购。

问题5：消费者行为有何变化？是否有降级或访问频率变化的趋势？
回答：尽管消费者信心指数较低，但销售额持续增长。就业率是驱动消费者行为的关键因素，PICO的物业所在地区失业率较低，消费者行为保持稳定。

【情绪分析】
分析师和管理层的语气总体积极，管理层对未来增长充满信心，并强调了公司在租赁和收购方面的强劲表现。

【季度对比】
| 指标 | 2025年Q2 | 2024年Q2 | 同比变化 |
| --- | --- | --- | --- |
| 同店NOI增长 | 4.2% | 3.8% | +0.4% |
| 核心FFO每股 | $0.64 | $0.59 | +8.5% |
| NAREIT FFO每股 | $0.62 | $0.57 | +8.8% |
| 总出租率 | 97.4% | 96.9% | +0.5% |
| 主力店出租率 | 98.9% | 98.4% | +0.5% |

【风险与担忧】
1. 关税影响：约85%的租户预计受到关税影响有限。
2. 坏账：季度坏账同比增加，但仍在指导范围内。
3. Kroger店面关闭：仅有一个Kroger店面受影响，已有新杂货商填补。

【最终收获】
菲利普斯爱迪生（PECO）在2025年第二季度表现出色，租赁需求强劲，收购活动活跃，财务状况稳健。管理层对未来增长充满信心，并上调了全年业绩指导。尽管面临关税和坏账等风险，PECO凭借其高质量的资产组合和强大的运营团队，预计将继续实现稳健增长。